Vous signez le bail, vous versez le dépôt de garantie, et vous n'y pensez plus pendant des années. Puis vous rendez les clés, et la question arrive : combien allez-vous récupérer, et quand ? La loi encadre chaque étape, du montant à la restitution. Voici les règles, et comment les faire respecter.
À quoi sert le dépôt de garantie
C'est une somme versée au bailleur à votre entrée dans le logement. Elle couvre ce que vous pourriez lui devoir à votre départ : un loyer impayé, des charges, des réparations pour des dégradations dont vous êtes responsable. Si vous ne devez rien, elle vous est rendue en entier.
À ne pas confondre avec la caution : la caution est une personne (un proche) ou un organisme (la garantie Visale) qui s'engage à payer à votre place si vous ne payez pas.
Le montant maximum
Le plafond dépend du type de location, et se calcule toujours sur le loyer hors charges :
- location vide : 1 mois de loyer hors charges au maximum ;
- location meublée : 2 mois de loyer hors charges au maximum ;
- bail mobilité : aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
Si le loyer est payé d'avance par trimestre, aucun dépôt ne peut être exigé non plus. Et le montant est fixé une fois pour toutes : le bailleur ne peut pas l'augmenter en cours de bail, ni au renouvellement.
Exemple : un meublé à 1 200 € hors charges, plus 80 € de charges. Le dépôt est de 2 400 € au maximum (2 × 1 200 €), pas 2 560 € : les charges ne comptent pas.
Pour vérifier le dépôt qui vous est demandé, avec les frais d'agence, notre calculateur compare chaque montant à son plafond, en quelques secondes.
Le bail mobilité a d'autres particularités, détaillées dans notre guide du bail mobilité.
Quand et comment il se paie
Le dépôt se verse à la signature du bail, en général par virement ou par chèque. Si vous payez en espèces, demandez un reçu. Son montant doit figurer dans le bail.
Jamais avant : un bailleur qui réclame un dépôt, une « réservation » ou un virement pour obtenir une visite ou pour « bloquer » le logement avant toute signature, c'est l'un des signaux classiques d'arnaque à la location.
Le dépôt ne produit pas d'intérêts pour vous : vous récupérez la somme versée, pas plus, même après plusieurs années.
Si le montant pèse sur votre budget, l'avance Loca-Pass d'Action Logement, un prêt sans intérêt accordé sous conditions, peut le financer.
Les délais de restitution
Le délai court à partir de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception :
- 1 mois maximum si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
- 2 mois maximum s'il fait apparaître des différences.
Donnez votre nouvelle adresse au bailleur, au plus tard le jour de la remise des clés. Sans elle, il ne peut pas vous rembourser, et la pénalité de retard ne s'applique pas.
La pénalité en cas de retard
Passé le délai, la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration s'applique de plein droit : vous n'avez pas à prouver un préjudice.
Exemple : loyer de 1 200 € hors charges, clés rendues le 1er mars, état des lieux de sortie conforme. Le bailleur a jusqu'au 1er avril. S'il rembourse le 10 mai, deux mois de retard sont commencés : il vous doit le dépôt plus 2 × 120 €, soit 240 €.
Ce que le bailleur peut retenir
Le bailleur peut déduire du dépôt les sommes que vous lui devez réellement :
- les loyers et charges impayés ;
- la régularisation des charges ;
- les réparations des dégradations dont vous êtes responsable.
Chaque retenue doit être justifiée : comparaison des états des lieux, photos, devis ou factures, avis d'échéance restés impayés. Une somme forfaitaire, sans justificatif, ne suffit pas.
Ce qu'il ne peut pas retenir : l'usure normale liée au temps. Une peinture qui a jauni, un parquet terni après des années d'occupation, ce ne sont pas des dégradations. Pas plus qu'un défaut qui figurait déjà dans l'état des lieux d'entrée.
Tout se joue à l'état des lieux
La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie décide de presque tout : du délai (1 ou 2 mois) comme des retenues. Un état des lieux d'entrée précis, avec photos, est votre meilleure protection. Notre checklist de l'état des lieux détaille quoi vérifier, pièce par pièce.
À la sortie, refaites des photos de chaque pièce, le jour de la remise des clés. Si un défaut vous est reproché, vous aurez de quoi comparer.
Le cas d'un immeuble en copropriété
Si le logement est dans une copropriété, le bailleur peut garder une provision de 20 % du dépôt au maximum jusqu'à l'approbation des comptes annuels de l'immeuble, le temps de connaître le montant exact des charges. Le solde doit vous être versé dans le mois qui suit l'approbation des comptes.
Avec un dépôt de 2 400 €, cette provision est de 480 € au plus. Le reste suit les délais habituels.
Pas de dépôt à la place du dernier loyer
C'est tentant, et c'est interdit : vous devez payer le loyer et les charges jusqu'à la fin du bail, préavis compris. Vous ne pouvez pas décider de ne pas payer le dernier mois en comptant sur le dépôt. Le loyer non payé reste une dette, que le bailleur peut vous réclamer.
Si le logement change de propriétaire
Si le logement est vendu pendant votre bail, c'est le nouveau propriétaire qui doit vous rendre le dépôt, même si vous l'aviez versé à l'ancien.
Si le dépôt ne revient pas
- Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant le délai légal et la majoration de 10 %.
- Saisissez la commission départementale de conciliation (CDC), gratuite.
- En dernier recours, le tribunal judiciaire est compétent.
Avec un état des lieux d'entrée solide et des justificatifs clairs, la plupart des désaccords se règlent avant le tribunal.
Sources : service-public.fr, ANIL, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 22).
