Sur une annonce, « meublé » tient souvent en un mot, et beaucoup de locataires signent sans savoir ce que ça change. Pourtant, meublé ou vide, ce n'est pas qu'une question de canapé : la durée du bail, le préavis du bailleur et le dépôt de garantie ne sont pas les mêmes. Voici les différences, pour une location en résidence principale, et comment choisir.
Le tableau comparatif
| Location meublée | Location vide | |
|---|---|---|
| Durée minimale du bail | 1 an (9 mois pour un étudiant) | 3 ans (bailleur particulier), 6 ans (société) |
| Reconduction | Tacite, pour 1 an (sauf bail étudiant de 9 mois) | Tacite, pour 3 ans (6 ans avec une société) |
| Préavis du locataire | 1 mois | 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue (dont Paris) |
| Préavis du bailleur | 3 mois avant la fin du bail | 6 mois avant la fin du bail |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer hors charges au maximum | 1 mois de loyer hors charges au maximum |
| Charges | Provisions avec régularisation, ou forfait | Provisions avec régularisation annuelle |
| Encadrement du loyer à Paris | Oui, avec des plafonds propres au meublé | Oui |
| Aide au logement | Possible | Possible |
| Bail mobilité | Possible (1 à 10 mois) | Non |
Ce que « meublé » veut dire légalement
Un logement n'est pas meublé parce qu'il contient un lit. Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale des éléments à fournir :
- une literie avec couette ou couverture ;
- de quoi occulter les fenêtres des chambres (volets, rideaux opaques) ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur et un congélateur, ou au minimum un réfrigérateur avec un compartiment à moins 6 °C ;
- la vaisselle nécessaire pour prendre les repas ;
- des ustensiles de cuisine ;
- une table et des sièges ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d'entretien ménager adapté au logement.
Vérifiez cette liste pendant la visite, puis à l'état des lieux d'entrée. Si un élément manque, en cas de litige, le juge peut requalifier le bail en location vide, avec ses règles : bail de 3 ans et dépôt de garantie d'un mois au maximum.
Durée et préavis : la vraie différence est du côté du bailleur
Pour vous, partir est presque aussi simple dans les deux cas à Paris. En meublé, le préavis est d'un mois. En location vide, il est normalement de trois mois, mais Paris étant en zone tendue, il est réduit à un mois, à condition de le préciser dans votre lettre de congé. Sans cette mention, ce sont trois mois.
La différence se joue sur la stabilité. En meublé, le bailleur peut mettre fin au bail chaque année, avec trois mois de préavis. En location vide, il ne peut le faire qu'à la fin de chaque période de trois ans, avec six mois de préavis. Dans les deux cas, il doit avoir un motif : vendre le logement, l'habiter lui-même ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux (des impayés, par exemple).
Le dépôt de garantie : du simple au double
En meublé, le dépôt de garantie peut aller jusqu'à deux mois de loyer hors charges. En location vide, il est limité à un mois. Pour un loyer de 1 200 € hors charges, c'est 2 400 € à avancer d'un côté, 1 200 € de l'autre, avant même le premier loyer.
À intégrer dans votre budget d'entrée, avec le premier mois et l'assurance habitation : notre article sur le budget pour louer à Paris fait le calcul complet.
Le loyer : encadré dans les deux cas
À Paris, l'encadrement des loyers s'applique aux locations vides comme meublées. Les plafonds diffèrent seulement : ceux du meublé sont un peu plus élevés, pour tenir compte de l'équipement. Un meublé n'autorise donc pas n'importe quel loyer.
Avant de candidater, vérifiez le loyer d'une annonce avec le vérificateur de loyer : quartier, surface, type de location, et vous avez le plafond légal en quelques secondes.
Les aides au logement
Une aide au logement de la CAF (APL, ALS ou ALF selon votre situation et le logement) est possible en meublé comme en vide, pour votre résidence principale, si le logement est décent. Le type de location ne vous en prive pas. Faites la demande sur caf.fr dès la signature du bail, et si vous arrivez de l'étranger, notre guide Visale et CAF détaille les conditions.
Le bail mobilité, une option réservée au meublé
Si vous êtes en études supérieures, en stage, en formation professionnelle, en apprentissage, en mission temporaire pour votre travail, en mutation professionnelle ou en service civique, un bailleur peut vous proposer un bail mobilité : de 1 à 10 mois, non renouvelable, et sans dépôt de garantie. Il n'existe qu'en meublé. Toutes les règles sont dans notre guide du bail mobilité.
Comment choisir
- Vous êtes étudiant. Le meublé s'impose presque toujours : bail de 9 mois calé sur l'année universitaire, ou bail mobilité pour un semestre ou un stage.
- Vous arrivez à Paris pour quelques mois. Bail mobilité si votre situation y ouvre droit, sinon un meublé classique d'un an, que vous pouvez quitter avec un mois de préavis.
- Vous vous installez pour plusieurs années. La location vide offre plus de stabilité (3 ans, renouvelés) et un dépôt deux fois plus faible. À condition d'avoir des meubles, ou le budget pour en acheter.
- Vous hésitez. Comparez le coût total, pas seulement le loyer : dépôt, meubles à acheter, déménagement, et la durée pendant laquelle vous comptez rester.
Sources : service-public.fr, ANIL, décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (Légifrance).
