L'état des lieux est sans doute le document le plus important d'une location — et le plus souvent bâclé. À Paris, les litiges sur la restitution du dépôt de garantie représentent une part importante des contentieux locatifs. Voici comment les éviter.
Pourquoi l'état des lieux est crucial
L'état des lieux d'entrée est le seul document qui permet au propriétaire de prouver qu'un dommage existait avant votre arrivée. Il protège aussi le locataire : sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé remis en bon état, et le propriétaire peut théoriquement retenir l'intégralité du dépôt de garantie.
En pratique, un état des lieux mal fait — sans photos, sans descriptions précises, signé en 5 minutes — est une source de litiges inutiles lors de la sortie.
Avant de commencer : ce qu'il faut apporter
Locataire :
- Votre téléphone pour photographier chaque pièce
- Un chargeur (pour tester les prises électriques)
- Une lampe de poche ou l'appli lampe de votre téléphone (pour les recoins)
- Le temps nécessaire : comptez 30 à 60 minutes pour un 2-pièces
Propriétaire :
- Le formulaire d'état des lieux (téléchargeable gratuitement sur service-public.fr)
- Les relevés de compteurs (eau, gaz, électricité)
- Les clés, badges, télécommandes à remettre et à noter
La checklist pièce par pièce
Entrée / couloir
- Revêtement de sol : rayures, taches, soulèvements
- Peinture et papier peint : trous, traces, décollements
- Portes : fonctionnement, état des poignées, serrures
- Éclairage : ampoules fonctionnelles
- Rangements / penderie : état intérieur
Salon / séjour
- Sol : parquet, carrelage, moquette — noter chaque marque visible
- Murs et plafond : fissures, traces d'humidité, impacts
- Fenêtres : vitres intactes, joints, volets ou stores
- Prises électriques : en tester plusieurs
- Luminaires : fonctionnels
Cuisine
- Plaques de cuisson : état, fonctionnement de chaque feu
- Four / micro-ondes : propreté intérieure, fonctionnement
- Réfrigérateur : joints, tiroirs, bac à légumes
- Évier : état du joint, robinetterie, pression de l'eau
- Placards : état des charnières, propreté
- Hotte aspirante : filtre, témoin de fonctionnement
Salle de bain
- Baignoire / douche : joints silicone (noircissement = à noter), revêtement
- Robinetterie : fuites, calcaire excessif
- WC : chasse d'eau, mécanisme, abattant
- VMC / aération : vérifier que la ventilation fonctionne
- Miroir, rangements
Chambres
- Sol, murs, plafond : idem salon
- Fenêtres, stores
- Prises
- Placards intégrés : état des portes coulissantes, charnières
Points généraux à ne pas oublier
- Relevés de compteurs : eau froide, eau chaude, gaz, électricité — notez les index exacts
- Nombre de clés remises : indiquez le nombre et le type (clé de porte, boîte aux lettres, badge d'immeuble, télécommande de parking)
- Compteur électrique : disjoncteur accessible, schéma du tableau si disponible
- Détecteur de fumée : tester avec le bouton test
Les photos : indispensables
Un état des lieux sans photos est incomplet. Photographiez :
- Chaque pièce dans son ensemble
- Chaque défaut constaté, en plan serré avec un objet de référence pour l'échelle
- Les relevés de compteurs
- Les équipements (plaque, four, lave-linge) allumés et fonctionnels
Horodatez les photos (la plupart des smartphones le font automatiquement dans les métadonnées EXIF). Envoyez-vous les photos par email pour disposer d'une preuve datée en cas de litige.
Ce que vous pouvez refuser de signer
En tant que locataire, si l'état des lieux ne mentionne pas un défaut que vous observez :
- Demandez à l'ajouter avant de signer
- Si le propriétaire refuse, faites une réserve écrite en bas du document
- Dans les 10 jours suivant l'entrée, vous pouvez signaler par lettre recommandée tout défaut non mentionné, notamment les défauts d'équipements chauffants
Ne signez jamais un état des lieux incomplet ou erroné sous prétexte de faire vite.
L'état des lieux de sortie
Il doit idéalement être réalisé le jour de la remise des clés. La comparaison entre l'entrée et la sortie détermine ce qui est imputable au locataire. Rappel important :
- L'usure normale n'est pas à la charge du locataire. La peinture qui jaunit après 3 ans, le parquet qui se ternit : ce n'est pas de la dégradation.
- Les dégâts (trou dans un mur, tache sur la moquette, carreau cassé) sont à la charge du locataire.
La grille de vétusté publiée par la CLCV (association de consommateurs) peut servir de référence pour évaluer la dépréciation normale des matériaux.
En cas de litige
Si propriétaire et locataire ne s'accordent pas sur l'état des lieux de sortie :
- La Commission Départementale de Conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement
- En dernier recours, le tribunal judiciaire est compétent pour les litiges locatifs
La plupart des litiges se règlent avant d'aller au tribunal, dès lors que l'état des lieux d'entrée est précis et que les photos existent.
LivedIn encourage ses propriétaires à réaliser des états des lieux complets, avec photos. Si vous louez via la plateforme, vous bénéficiez d'un cadre de location clair qui réduit les risques de litige des deux côtés.
